Allgemeine
Verwaltungsvorschriften zur Anwendung des Einkommensteuerrechts
Einkommensteuer-Richtlinien 2005 - EStR 2005
vom 16.12.2005 (BStBl. I
Sondernummer 1)
R 21.2 Einnahmen und Werbungskosten
R 21.3 Verbilligt überlassene Wohnung
R 21.4 Miet- und Pachtverträge zwischen Angehörigen und Partnern
einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
R 21.5 Behandlung von Zuschüssen
R 21.6 Miteigentum und Gesamthand
R 21.7 (unbesetzt)
EStR 21.1. Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand
(1) 1 Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwand.
2 Zum Erhaltungsaufwand gehören z. B. Aufwendungen für den Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten oder für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Breitbandanlagen an das öffentliche Breitbandnetz bei bestehenden Gebäuden.
(2) 1 Nach der Fertigstellung des
Gebäudes ist Herstellungsaufwand anzunehmen, wenn Aufwendungen durch den
Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die
Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende
wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen (§ 255
Abs. 2 Satz 1 HGB).
2 Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4 000 EUR (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln.
3 Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden.
2 Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4 000 EUR (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln.
3 Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden.
(3) 1 Kosten für die gärtnerische
Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören nur zu
den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten für das
Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen
(“lebende Umzäunung”) entstanden sind.
2 Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbständiges Wirtschaftsgut.
3 Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig 10 Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen.
4 Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort abgezogen werden.
5 Absatz 2 Satz 2 ist sinngemäß anzuwenden.
6 Soweit Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers und für Gartenanlagen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, entstehen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten (grundsätzlich Aufteilung nach der Zahl der zur Nutzung befugten Mietparteien). 7 Auf die in Nutzgärten befindlichen Anlagen sind die allgemeinen Grundsätze anzuwenden.
2 Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbständiges Wirtschaftsgut.
3 Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig 10 Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen.
4 Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort abgezogen werden.
5 Absatz 2 Satz 2 ist sinngemäß anzuwenden.
6 Soweit Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers und für Gartenanlagen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, entstehen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten (grundsätzlich Aufteilung nach der Zahl der zur Nutzung befugten Mietparteien). 7 Auf die in Nutzgärten befindlichen Anlagen sind die allgemeinen Grundsätze anzuwenden.
(4) Die Merkmale zur Abgrenzung von Erhaltungs- und
Herstellungsaufwand bei Gebäuden gelten bei selbständigen Gebäudeteilen
(hierzu
R 4.2 Abs. 4 und Abs. 5) entsprechend.
(5) 1 Werden Teile der Wohnung oder des
Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind die Herstellungs- und
Anschaffungskosten sowie die Erhaltungsaufwendungen um den Teil der
Aufwendungen zu kürzen, der nach objektiven Merkmalen und Unterlagen
leicht und einwandfrei dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann.
2 Soweit sich die Aufwendungen nicht eindeutig zuordnen lassen, sind sie um den Teil, der auf eigene Wohnzwecke entfällt, nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu kürzen.
2 Soweit sich die Aufwendungen nicht eindeutig zuordnen lassen, sind sie um den Teil, der auf eigene Wohnzwecke entfällt, nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu kürzen.
(6) 1 Bei der Verteilung von
Erhaltungsaufwand nach
§ 82 b EStDV kann für die in dem jeweiligen Veranlagungszeitraum
geleisteten Erhaltungsaufwendungen ein besonderer Verteilungszeitraum
gebildet werden.
2 Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen.
3 Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den Veranlagungszeitraum des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.
2 Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen.
3 Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den Veranlagungszeitraum des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.
EStR 21.2. Einnahmen und Werbungskosten
(1) 1 Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 EUR im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden.
2 Satz 1 ist bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die im Übrigen selbst genutzt wird, entsprechend anzuwenden.
(2) Zinsen, die Beteiligte einer Wohnungseigentümergemeinschaft
aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage erzielen, gehören zu den
Einkünften aus Kapitalvermögen.
(3) Die Berücksichtigung von Werbungskosten aus Vermietung und
Verpachtung kommt auch dann in Betracht, wenn aus dem Objekt im
Veranlagungszeitraum noch keine Einnahmen erzielt werden, z. B. bei
einem vorübergehend leer stehenden Gebäude.
(4) 1 Die Tätigkeit eines
Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung besteht im Wesentlichen in der Verwaltung seines
Grundbesitzes.
2 Bei nicht umfangreichem Grundbesitz erfordert diese Verwaltung in der Regel keine besonderen Einrichtungen, z. B. Büro, sondern erfolgt von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus.
3 Regelmäßige Tätigkeitsstätte ist dann die Wohnung des Steuerpflichtigen
4 Auf gelegentliche Fahrten zu dem vermieteten Grundstück findet § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG keine Anwendung.
5 Aufwendungen für derartige gelegentliche Fahrten sind Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.
2 Bei nicht umfangreichem Grundbesitz erfordert diese Verwaltung in der Regel keine besonderen Einrichtungen, z. B. Büro, sondern erfolgt von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus.
3 Regelmäßige Tätigkeitsstätte ist dann die Wohnung des Steuerpflichtigen
4 Auf gelegentliche Fahrten zu dem vermieteten Grundstück findet § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG keine Anwendung.
5 Aufwendungen für derartige gelegentliche Fahrten sind Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.
EStR 21.3. Verbilligt überlassene Wohnung
1 In den Fällen des § 21 Abs. 2 EStG ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.
2 Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der BV2 umlagefähigen Kosten.
EStR 21.4. Miet- und Pachtverträge zwischen Angehörigen und Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
Die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze können nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft — ausgenommen eingetragene Lebenspartnerschaften — übertragen werden, es sei denn, dass der Vertrag die gemeinsam genutzte Wohnung betrifft.
EStR 21.5. Behandlung von Zuschüssen
(1) 1 Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus öffentlichen oder privaten Mitteln, die keine Mieterzuschüsse sind (z. B. Zuschuss einer Flughafengesellschaft für den Einbau von Lärmschutzfenstern), gehören grundsätzlich nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
2 Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Herstellungskosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung die AfA, die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen nach den um den Zuschuss verminderten Herstellungskosten zu bemessen; R 7.3 Abs. 4 Satz 2 und R 7 a Abs. 4.
3 Das gilt auch bei Zufluss des Zuschusses in mehreren Jahren.
4 Wird der Zuschuss zurückgezahlt, sind vom Jahr des Entstehens der Rückzahlungsverpflichtung an die AfA oder die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen von der um den Rückzahlungsbetrag erhöhten Bemessungsgrundlage vorzunehmen.
5 Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen, sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar.
6 Fällt die Zahlung des Zuschusses und der Abzug als Werbungskosten nicht in einen Veranlagungszeitraum, rechnet der Zuschuss im Jahr der Zahlung zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
7 Wählt der Steuerpflichtige eine gleichmäßige Verteilung nach §§ 11 a, 11 b EStG oder § 82 b EStDV, mindern die gezahlten Zuschüsse im Jahr des Zuflusses die zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen.
8 Der verbleibende Betrag ist gleichmäßig auf den verbleibenden Abzugszeitraum zu verteilen.
9 Soweit der Zuschuss die noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen übersteigt oder wird er erst nach Ablauf des Verteilungszeitraums gezahlt, rechnet der Zuschuss zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
10 Hat der Steuerpflichtige die Zuschüsse zurückgezahlt, sind sie im Jahr der Rückzahlung als Werbungskosten abzuziehen.
(2) Abweichend von Absatz 1 handelt es sich bei Zuschüssen, die
keine Mieterzuschüsse sind, im Kalenderjahr des Zuflusses um Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie eine Gegenleistung für die
Gebrauchsüberlassung des Grundstücks darstellen (z. B. Zuschuss als
Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen
bestimmten Personenkreis); §11 Abs. 1 Satz 3 EStG ist zu beachten.
(3) 1 Vereinbaren die Parteien eines
Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der
Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder lässt der Mieter die
Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem
Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden,
entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der in der Regel durch
Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuss) auf den
Mietzins wie eine Mietvorauszahlung befriedigt wird.
2 Für Mieterzuschüsse ist § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG zu beachten.
3 Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen.
4 Satz 3 gilt nur für die vereinnahmte Nettomiete, nicht für vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge.
5 Die AfA nach § 7 EStG und die erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen sind von den gesamten Herstellungskosten (eigene Aufwendungen des Vermieters zuzüglich Mieterzuschüsse) zu berechnen.
6 Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen.
7 Wird ein Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG genutzt, ist der noch nicht als Mieteinnahme berücksichtigte Teil der Mietvorauszahlung in dem betreffenden Veranlagungszeitraum als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen.
8 In Veräußerungsfällen erhöhen sich seine Mieteinnahmen insoweit nicht, als unberücksichtigte Zuschussteile durch entsprechende Minderung des Kaufpreises und Übernahme der Verpflichtung gegenüber den Mietern auf den Käufer übergegangen sind.
2 Für Mieterzuschüsse ist § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG zu beachten.
3 Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen.
4 Satz 3 gilt nur für die vereinnahmte Nettomiete, nicht für vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge.
5 Die AfA nach § 7 EStG und die erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen sind von den gesamten Herstellungskosten (eigene Aufwendungen des Vermieters zuzüglich Mieterzuschüsse) zu berechnen.
6 Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen.
7 Wird ein Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG genutzt, ist der noch nicht als Mieteinnahme berücksichtigte Teil der Mietvorauszahlung in dem betreffenden Veranlagungszeitraum als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen.
8 In Veräußerungsfällen erhöhen sich seine Mieteinnahmen insoweit nicht, als unberücksichtigte Zuschussteile durch entsprechende Minderung des Kaufpreises und Übernahme der Verpflichtung gegenüber den Mietern auf den Käufer übergegangen sind.
(4) Entfallen Zuschüsse auf eine eigengenutzte oder unentgeltlich
an Dritte überlassene Wohnung, gilt Folgendes:
| 1. | Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um
Herstellungs- oder Anschaffungskosten, für die der
Steuerpflichtige die Steuerbegünstigung nach
§ 10 f Abs. 1 EStG oder
§ 7 FördG, die Eigenheimzulage oder die Investitionszulage
nach
§ 4 InvZulG 1999 in Anspruch nimmt, gilt Absatz 1 Satz 2 bis
4 entsprechend. |
| 2. | Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um
Erhaltungsaufwand, für den der Steuerpflichtige die
Steuerbegünstigung nach
§ 10 f Abs. 2 EStG oder
§ 7 FördG oder die Investitionszulage nach
§ 4 InvZulG 1999 in Anspruch nimmt, gilt Absatz 1 Satz 5 und
10 entsprechend. |
EStR 21.6. Miteigentum und Gesamthand
1 Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen.
2 Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.
3 AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.
EStR 21.7. — unbesetzt —